Contemplado no consórcio de imóveis: o que fazer e como usar a carta de crédito
Foi contemplado no consórcio de imóveis? Veja prazos, análise de crédito, escolha do imóvel, pagamento ao vendedor, ITBI, escritura e registro, passo a passo.
Ao ser contemplado, você ainda não recebeu o dinheiro: ganhou o direito de usar a carta de crédito, mediante análise de crédito, garantia e aprovação do imóvel. O passo seguinte é avisar a administradora, entregar os documentos, escolher um imóvel regular e aguardar a liberação do pagamento ao vendedor. Os custos de ITBI, escritura e registro normalmente ficam por sua conta. Cada contrato tem prazos e exigências próprias, portanto leia o regulamento e acompanhe tudo por escrito.
O que significa estar contemplado
A contemplação indica que sua cota foi escolhida, por sorteio ou lance, para receber o crédito. Em geral, você tem um prazo para dar o próximo passo (como apresentar documentos e escolher o bem), e esse prazo consta no contrato. Perder o prazo pode implicar redução do crédito ou perda de condições, dependendo do regulamento. A carta é reajustada pelo índice previsto até o momento do uso, e as parcelas continuam sendo pagas.
Linha do tempo típica
- Comunicado: a administradora avisa o resultado da assembleia, e você confirma o interesse em utilizar o crédito.
- Análise cadastral e de crédito: você apresenta documentos pessoais e de renda. A administradora avalia se a sua renda comporta as parcelas restantes e se há restrições.
- Definição da garantia: o imóvel comprado costuma ser dado em alienação fiduciária. Em alguns casos, outras garantias ou fiadores são exigidos. Veja mais em garantias e alienação fiduciária.
- Escolha do imóvel: você escolhe o imóvel e envia a documentação para análise.
- Avaliação do imóvel: a administradora (ou empresa contratada) avalia a documentação e o valor do imóvel.
- Assinatura e pagamento: assinatura do contrato de compra e venda, escritura e registro, e liberação do crédito ao vendedor.
- Entrega das chaves: com o registro concluído, você passa a ser o proprietário (com a garantia fiduciária, se houver).
Documentos mais pedidos
| Grupo | Exemplos |
|---|---|
| Pessoais | RG ou CNH, CPF, certidão de estado civil, comprovante de residência |
| Renda | Holerites, declaração de imposto de renda, extratos bancários, pró-labore |
| Imóvel | Matrícula atualizada, certidões negativas do vendedor, contrato de compra e venda, IPTU |
| Vendedor | Documentos pessoais, certidões, comprovante de quitação de dívidas do imóvel |
A lista exata varia conforme a administradora e o imóvel. Peça a relação por escrito.
Quanto o crédito cobre
O que o crédito paga depende do contrato. Em geral, ele cobre o preço do imóvel, e não custos como:
- ITBI (imposto municipal sobre a transmissão de bens imóveis), com alíquota definida pelo município;
- Escritura e registro no cartório de imóveis;
- Avaliação e eventuais taxas de análise;
- Mudança, reformas e despesas de condomínio atrasadas, quando houver.
Reserve dinheiro para esses custos antes de contratar. Um valor aproximado de custos de aquisição costuma ficar em alguns pontos percentuais do preço do imóvel, mas varia por cidade, e por isso consulte a prefeitura e o cartório local.
Se o imóvel custar menos que a carta
Quando o imóvel custa menos que o crédito, o contrato pode prever que a diferença seja usada para reduzir o saldo devedor ou que o excedente retorne ao grupo, dependendo do caso. Confirme a regra antes de escolher um imóvel mais barato que a carta.
Se o imóvel custar mais que a carta
Se o imóvel custa mais, você precisa completar a diferença com recursos próprios, FGTS (se as regras permitirem) ou financiamento complementar. A administradora normalmente exige comprovação da origem do valor complementar. Considere também o efeito do lance embutido, que reduz o crédito líquido. Calcule na calculadora de lance embutido.
Imóvel na planta, usado ou terreno
O uso da carta varia conforme o tipo de bem:
- Imóvel pronto: é o caso mais comum, com análise de matrícula e certidões.
- Imóvel na planta: pode exigir regras específicas de liberação, como pagamentos conforme o andamento da obra.
- Terreno e construção: a liberação costuma ser parcelada conforme a evolução da obra.
- Reforma: exige comprovação das despesas e, às vezes, vistoria.
- Quitação de financiamento: algumas administradoras permitem, e outras não.
Cuidados após a contemplação
- Não entregue sinal ou pagamentos ao vendedor antes de a administradora aprovar a operação.
- Evite assinar compra e venda sem cláusula que condicione a negociação à liberação do crédito.
- Verifique se a matrícula está livre de penhoras e ônus que impeçam a compra.
- Mantenha as parcelas em dia, para evitar perda de condições.
- Guarde todos os protocolos de comunicação com a administradora.
Quando buscar ajuda
Em compra de imóvel, a assistência de um advogado ou de um despachante imobiliário pode evitar problemas de documentação. Para dúvidas sobre o contrato do consórcio, consulte o Procon ou um advogado de sua confiança.
Perguntas frequentes
Quanto tempo tenho para usar a carta depois de contemplado?
O prazo consta no contrato e varia. Leia o regulamento e confirme por escrito com a administradora.
Posso usar a carta para imóvel de familiar?
Depende das regras da administradora e da análise do vendedor. Em geral, o crédito é pago ao vendedor, e há exigências de documentação, por isso confirme antes de negociar.
A administradora recusa o imóvel?
Pode recusar se houver problemas na documentação, no valor ou na garantia. Por isso, é prudente enviar a documentação antes de fechar o negócio.
Perdi o prazo, e agora?
Fale imediatamente com a administradora e peça as condições por escrito. Em alguns casos, é possível renovar prazos; em outros, o crédito é bloqueado.
Fontes e referências
- Banco Central do Brasil — regras do Sistema de Consórcios.
- Planalto: Lei 11.795/2008 — texto da lei.
- Colégio Notarial do Brasil — informações sobre escrituras.
